2021年1月1日起，加装电梯新政正式实施

《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日起施行。

根据《中华人民共和国立法法》第八十八条的规定，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。如果现行既有住宅加装电梯管理办法中关于业主表决比例的规定与《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定不一致的，从2021年1月1日起，既有住宅增设电梯的业主表决比例应依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定执行，即业主申请增设电梯应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

既有住宅加装电梯，确实是一项惠及百姓、广受欢迎的“民生工程”，大多数居民从大局出发，按照“有利生产、方便生活、团结协作、公平合理”的民法精神，给予支持配合，使很多既有住宅楼包括老旧小区单元安装了电梯，告别“爬楼难”，极大方便了出行，让人民群众获得了“上上下下”的幸福。

然而，全国各地既有住宅加装电梯工程呈现进展不一、效果差异等不同状态，究其原因在于对加装电梯涉及的政策支持、法律适用、入户技术、安全保障和协同推进等问题是否得到系统的考量和解决。

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政策支持

国家对既有住宅加装电梯总的方针和宗旨是“服务老龄社会，鼓励加装电梯”。

2018年，国务院将既有住宅加装电梯写入政府工作报告中。2019年7月，住房和城乡建设部有关负责人在国务院新闻办举行的政策吹风会上鼓励有条件的地方加装电梯。各省、自治区、直辖市和部分市县分别制定了有关既有住宅加装电梯的指导意见或具体实施办法，明确了政策和相关要求，规范了审批流程和配套监管服务。

然而，在实际推进过程中，也有少数地方政府扶持力度不够、牵头力度不足、审批程序多，造成居民加装电梯诉求协调难，成功加装电梯数量少。对于多层住宅加装电梯遇到的新情况、新问题缺乏有效的解决办法，出台的具体实施细则不具体，一知半解，不切实际，可操作性差。

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2

法律适用

去一些地方对既有住宅加装电梯实行“一票否决制”，居民意见不一成为既有住宅加装电梯的最大障碍。尤其是一楼住户以担心电梯有噪音、影响通风采光、存在安全隐患、房价贬值等不同理由，对加装电梯持消极态度，有的甚至强烈反对或设阻，致使一些既有多层楼房无法加装电梯。

既有住宅加装电梯，涉及到相邻关系的处理，应尽可能让全体业主达成共识，协调利益，和谐推进，把加装电梯这种惠及民生、增进居民幸福感的民生大事做成惠民工程、和谐工程、共赢工程。

当然，少数住户持消极态度甚至反对意见，从法律上讲并不必然影响对既有住宅加装电梯工程的推进。

在《民法典》生效实施之前，只要满足《物权法》第76条规定的“双2/3”即可对加装电梯工程予以报建和推进实施。《物权法》第76条第一款第（六项）规定“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”既有住宅加装电梯显然属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，需要“双2/3”同意。

以六层既有住宅一个单元12户专有部分建筑物总面积1200平米为例，只要达到专有部分建筑物面积800平米业主和8户业主同意即可。

2021年1月1日生效实施的《民法典》，降低了对既有住宅加装电梯这项“改建、重建建筑物及其附属设施”业主表决同意的门槛。

同样以六层既有住宅一个单元12户专有部分建筑物总面积1200平米为例，在获得专有部分建筑物面积800平米业主和8户业主参与表决的基础上，只要达到参与表决的“专有部分建筑物面积800平米业主的3/4（600平米）和参与表决的8户业主的3/4（6户）的同意”，即满足了法定比例。

通过对《民法典》第278条和《物权法》第76条的比较，在前述12户专有部分建筑物总面积1200平米的事例中，我们不难看出，《民法典》生效实施后，参与表决的专有部分建筑物面积和参与表决的业主与依照《物权法》第76条规定要求的800平米和8户业主（“双2/3”）比较降低到了600平米和6户业主（双“1/2”）。

各级政府、有关组织和人民法院都要按照《民法典》“总则编”和“物权编”有关规定积极作为，不能任由少数居民“任性”而阻碍加装电梯这一民心工程的顺利推进，更不能因为少数住户“不同意”就让人民群众“上上下下”的幸福梦成为空想。

对不支持配合的少数住户，多数意愿住户应当尽最大努力做好说服劝导工作，实在无法协调的，可向所在社区或政府职能部门反映，由社区或政府职能部门调解或申请有关组织调解，力争促成全体业主同意。对加装电梯反对并设阻的业主，可由同意加装电梯的多数意愿住户诉请人民法院判决支持加装电梯，排除妨碍，并按照楼层比例分担费用。对不自动履行判决的，可申请人民法院强制执行。

当然，按照一些顺利加装电梯单元的习惯做法，对一楼住户可不要求分担任何费用，对其他楼层暂时不参与的住户，可采取暂不发放电梯乘坐卡的办法，允许其今后补缴费用后再使用电梯。

对少数业主以所谓影响通风、采光、安全隐患、房价贬值等不同理由诉请阻止加装电梯的，人民法院应做好调解工作，或驳回其诉讼请求。

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3

入户技术

既有住宅加装电梯是一项技术性很强的项目工程，尤以电梯入户方式为技术难点。

加装电梯入户方式过去一般有平层入户和错层入户两种。

平层入户方式加装电梯对房屋户型有严格要求，只有楼道两边是住户客厅或阳台才可在相应位置重新开门实现平层入户，同时对原有装修产生一定破坏，工程量和施工难度较大，很多楼栋无法选择此种入户方式。

鉴于户型条件的限制和直接开门入户工程偏大等原因，目前在全国，加装电梯大多数无法选用平层入户而不得不选用错层入户方式。即加装电梯后电梯停在楼道休息平台，住户需上半层或下半层才能入户。

错层入户方式最大的缺陷就是无法解决老、弱、病、残、孕、幼的等急需电梯人群的自由出行问题，不符合国家倡议的“服务老龄社会，鼓励加装电梯”的核心宗旨要求。

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协同推进

首先，各级人民政府、社区组织或小区业主委员会，要加大推进老旧小区加装电梯工程所涉及的民法典有关规定的宣传力度和工作推进力度。

设区的市一级人民政府可出台实施细则，并统一制定各楼层费用分摊的比例，以利改造安装电梯时相关住户计算费用分担，也可供基层调解组织或人民法院调解或裁判纠纷时参考。各级政府应加强对小区改造、电梯加装这项工作的统筹和指导。虽然最终应由业主委员会或楼栋单元住户自主协商决定，但政府必须注重引导而不能让这项民生工程成为“无政府”状态。尤其街道和社区要在这项工作中发挥作用。区县住建部门作为主管部门是加装电梯的具体执行和协调推动者。

其次，对单位职工宿舍的电梯加装工程，各单位要切实担负起领导、统筹、协调、监管和服务职责，有力推动加装电梯工程的顺利实施。

第三，有条件统一协调加装的小区，应发挥业主委员会和物业服务公司的组织、协调和推动作用。

从法律上可按照《物权法》第76条规定，达到“2/3以上业主同意”即可启动推进，而不必拘泥于全体业主同意，搞“一票否决”。2021年1月1日《民法典》生效后，则按《民法典》第278条规定“2/3以上的业主参与表决”和“经参与表决的3/4以上的业主同意”的精神来决定大力推进。对少数反对住户努力做好法律宣传、思想引导、利益协调和矛盾化解工作，实现和谐共赢。

第四，对规模较大或不具备统一加装的小区，可以楼栋单元为单位，召集本单元全体住户会商。

经到达2/3以上业主参与表决和参与表决3/4以上业主同意形成加装电梯相关问题协议，申请报建取得电梯加装许可。街道、乡镇和社区、村支两委要鼓励、引导各小区楼栋单元推选一批热心公益、公道无私、乐于奉献、善于协调的业主代表，担负起宣传沟通、组织推动、内外联络、民主监管等职责，发挥主导作用，以使电梯加装这项民生工程得到顺利推进。