地产开发投资增速连创年内新低 明年初或有好转

房企在开发端投资意愿不强，正在拖累宏观经济——这是众多专家的一致看法。

“未来经济要企稳，很大程度上要看房地产的投资能不能企稳。”交通银行首席经济学家连平11月13日在某论坛上表示。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，今年前10个月房屋新开工面积同比跌幅再次扩大，主要是金九银十两个月份商品房销售相对平淡，去库存压力依旧较大，开发商开发节奏放缓。

地方投资低迷拖累经济

国家统计局上周数据显示，1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2%，增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。

易居报告指出，今年以来，房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续3个月出现下跌。

报告分析说，从房地产投资额同比增幅走势看，今年前10个月基本延续了去年以来整体逐步回落的态势。主要是当前楼市复苏力度较弱，投资决策更加谨慎。此外，去库存形势仍然较为严峻，企业资金压力依旧较大，从而使得开发投资一路走低。

截至10月末，全国商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，去库存仍旧是楼市的主旋律。

瑞银证券中国区首席经济学家汪涛表示，近年来房地产施工面积不断攀升、体量可观，形成了巨大的潜在供给，这意味着去库存过程可能持续更久，建设活动和房地产投资也将持续低迷。

《每日经济新闻》记者发现，个别省份已经出现房地产投资负增长的现象。

今年前三季度，贵州省房地产开发投资1621亿元，同比增长-1.3%。贵州省统计局分析认为，受商品房销售去库存压力大、资金保障力度下降等多重因素影响，贵州房地产持续深度调整。1~9月，房屋施工面积增长3.7%，其中住宅类施工面积仅增长0.4%；房屋竣工面积大幅回落，同比下降21.4%。

“房地产投资增速的回落是相当快的，年初的时候增速还有10%左右，现在已经降到了2%。固定资产投资增速向下是拉动房地产投资增速回落的主要因素。”连平说，从投资的角度来看，经济在四季度已经出现了一些企稳反弹的苗头，未来能不能持续主要要看房地产投资。

预计明年投资有所复苏

高层时隔数月也开始重新就房地产市场表态。

国家主席习近平在11月10日上午主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。国务院总理李克强在次日主持召开的国务院常务会议上提出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

不过，库存还不是房企投资意愿低迷的唯一原因。

高盛高华董事总经理、房地产研究主管王逸表示，受到今年销售回暖的影响，房地产企业明年的现金流将同比增加，财务状况将大为改善。但由于再投资回报率低迷，房企拿地的情绪普遍不高。今年截至目前，房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。

严跃进说，1~10月份，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%，处于2011年以来的最高值，占比相比2011年高了10%以上。

“土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格涨幅，土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加，加大了地方政府财政收入的同时，也降低了开发商项目的开发利润。”严跃进说。

一位不愿具名的人士告诉《每日经济新闻》记者，楼市去库存的过程中需要解决的是需求问题，但并非简单的放松购房政策，而是一些有针对性的政策扶持，同时要与户籍改革等联系起来。

高盛研究指出，在中国2.5亿流动人口中，农业户口人群在工作地购房的比例仅为6%，非农业户口人群在工作地购房的比例为25%。中原地产首席分析师张大伟表示，购房落户一直是大多数城市外来人群落户的主要方式。数据显示，2014年我国的城镇化率为54.77%，但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%，按全国人口数量计算，这意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。

上述不愿具名人士还表示，农民工群体不缺乏购房意愿，但需要更多政策扶持，比如住房公积金制度是不是可以覆盖到这一人群。

对此地方政府也在想办法，比如贵州下一步将计划打通保障房和商品房通道，推进购买普通商品房用于棚户区的改造安置住房。

“中国的经济地理在发生变化，带动着房地产新的一轮变迁，人群在向南方、温带聚集，人口的移动也会带来新的置业需求。”清华大学教授李稻葵说，固定资产投资中的房地产开发，在明年的一季度或者是年中应该会上升。